《住房綠皮書》在評(píng)述2013年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2014年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構(gòu)建中國(guó)住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)，針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議；以城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題為主題，對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房問(wèn)題的核心矛盾作了深刻解析。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
一二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，三四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
綠皮書指出，2012-2013年，一、二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，三、四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。
第一，中國(guó)一線城市住房?jī)r(jià)格快速上漲，但與世界同類城市房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。2012年10月到2013年9月，中國(guó)一線城市住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)。北京商品住房?jī)r(jià)格同比增速?gòu)?0.3%上升到20.6%；上海同比增速?gòu)?1.6%上升到20.4%；廣州同比增速?gòu)?0.1%上升到20.2%；深圳同比增速?gòu)?1.6%上升到20.1%。但2013年中國(guó)主要一線城市住房市場(chǎng)變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)整體相似。
第二，二線城市房?jī)r(jià)兩極分化較為嚴(yán)重，部分二線城市量?jī)r(jià)高企。2013年9月，31個(gè)二線城市中，新建商品住房?jī)r(jià)格均為上漲趨勢(shì)，價(jià)格增長(zhǎng)率平均值為9.3%。其中增長(zhǎng)率高于平均值9.3%的城市有12個(gè)，增長(zhǎng)率低于平均值9.3%的城市有18個(gè)。二線城市住房?jī)r(jià)格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。
第三，三、四線城市房?jī)r(jià)整體增速較緩，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化跡象。從70個(gè)大中型城市中的三線城市來(lái)看，2013年9月新建商品住房銷售價(jià)格除了溫州出現(xiàn)1.8%的跌幅外，其余34個(gè)城市均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。35個(gè)城市價(jià)格增長(zhǎng)率的平均值為6.9%，低于一線城市20.3%的增長(zhǎng)率和二線城市9.3%的增長(zhǎng)率。從總體來(lái)看，三、四線城市庫(kù)存增加較多，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的跡象。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第一章p5-8,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
亞洲主要城市房?jī)r(jià)漲幅全球居前， 我國(guó)住房市場(chǎng)并非孤立上漲
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發(fā)現(xiàn)，2012~2013年的全球住房市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的反彈。從季度環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，在2013年第2季度，萊坊跟蹤的55個(gè)國(guó)家和地區(qū)中有37個(gè)呈上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的季度環(huán)比增速達(dá)到2.4%。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，全球房?jī)r(jià)從2012年第4季度起出現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，并在2013年上半年保持了較高的增速。在這一輪的房地產(chǎn)反彈中，新興經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)上升尤其明顯，在萊坊跟蹤的55個(gè)國(guó)家和地區(qū)之中，前十位的國(guó)家和地區(qū)均為新興經(jīng)濟(jì)體，后危機(jī)與遠(yuǎn)離危機(jī)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也出現(xiàn)較好的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)，美國(guó)、德國(guó)、冰島等經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)增速仍居前列，但是歐債危機(jī)沖擊下的非核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍處于低迷狀態(tài)，西班牙、匈牙利、荷蘭和希臘居房?jī)r(jià)增速的最后四名。
《住房綠皮書》指出，亞洲新興經(jīng)濟(jì)體主要城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)在世界范圍內(nèi)居于前列。這表明我國(guó)2012~2013年的住房市場(chǎng)上升并非孤立現(xiàn)象，而是世界因素與國(guó)內(nèi)因素共同作用的結(jié)果。具體而言，由于世界經(jīng)濟(jì)周期與我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期有同步性，并且我國(guó)房地產(chǎn)周期與我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期有同步性，所以世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響我國(guó)住房市場(chǎng)走勢(shì)；由于東亞整體表現(xiàn)出良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體各自表現(xiàn)出趨同傾向，所以住房市場(chǎng)的地域板塊特征也影響著我國(guó)的住房市場(chǎng)走勢(shì)。在東亞和東南亞的新興經(jīng)濟(jì)體中，我國(guó)內(nèi)地一線城市的住房市場(chǎng)表現(xiàn)盡管非常突出，但是季度同比仍低于中國(guó)香港、菲律賓馬卡蒂，這表明我國(guó)內(nèi)地一線城市住房市場(chǎng)的上漲幅度并非脫離東亞與東南亞新興經(jīng)濟(jì)體的平均趨勢(shì)，只是在新興經(jīng)濟(jì)體中處于較高的位置。因此，在短期之內(nèi)，我國(guó)內(nèi)地一線城市的住房市場(chǎng)仍將接近東亞與東南亞新興經(jīng)濟(jì)體板塊的平均趨勢(shì)，呈現(xiàn)較快的上漲。
《住房綠皮書》預(yù)計(jì)，在2013~2014年，世界經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的總影響是趨向于擴(kuò)張的。同時(shí)，我國(guó)對(duì)世界住房市場(chǎng)的推動(dòng)也會(huì)在局部地區(qū)和局部市場(chǎng)變得顯著。雖然從供給方來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的海外發(fā)展仍會(huì)沿著2012~2013年的趨勢(shì)，在住房市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)有顯著的影響，但是從需求方來(lái)看，由于我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格處于高位，海外置業(yè)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張。由于我國(guó)海外置業(yè)在地域上相對(duì)集中，在類型上趨于中高端房產(chǎn)的特征屬于海外置業(yè)人群的長(zhǎng)期偏好，所以在2013~2014年我國(guó)對(duì)海外住房市場(chǎng)的推動(dòng)仍會(huì)集中在局部區(qū)域，帶來(lái)海外局部地區(qū)中高端住房?jī)r(jià)格的較快上漲。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第二章? 世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)形勢(shì)分析，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
大型房企爭(zhēng)相出海，投融資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，雖然大型房企海外融資與投資都已初見(jiàn)成效，但是無(wú)論是意圖通過(guò)海外融資平臺(tái)緩解資金不足的窘境，還是選擇開(kāi)發(fā)投資海外市場(chǎng)來(lái)規(guī)避國(guó)內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都存在著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。首先，中外房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)與制度存在著巨大差異，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的了解就大踏步出海經(jīng)營(yíng)無(wú)疑會(huì)有水土不服而折戟國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房企在國(guó)內(nèi)倚仗與地方政府的親密關(guān)系而常常違規(guī)運(yùn)營(yíng)，打擦邊球，甚至違背法律。而海外法律制度嚴(yán)苛，更沒(méi)有政府的保駕護(hù)航，國(guó)內(nèi)房企難免不適。再者，以目前開(kāi)發(fā)商海外投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，主要目標(biāo)客戶群仍然是海外華人華僑，尤其是未來(lái)有移民傾向的潛在客戶。然而一旦有明確政策限制資金流向海外或大幅提高民間資金流出成本，則規(guī)模與日俱增的房企海外業(yè)務(wù)必將因客戶數(shù)量銳減而受到重創(chuàng)。
海外融資的房企同樣需要承受來(lái)自多方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，海外發(fā)債或銀團(tuán)貸款等融資模式會(huì)導(dǎo)致的杠桿性提升，其給房企帶來(lái)的負(fù)面影響很可能大于其改善資金流動(dòng)性的正面作用。如果房企繼續(xù)按目前的頻率激進(jìn)發(fā)債擴(kuò)張，數(shù)年后債務(wù)到期時(shí)間將會(huì)高度集中，一旦市場(chǎng)銷售陷入困境則發(fā)債人評(píng)級(jí)將很有可能被下調(diào)并且資金流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步惡化。除此之外，匯率波動(dòng)、國(guó)際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素也都會(huì)對(duì)海外融資的風(fēng)險(xiǎn)與成本產(chǎn)生巨大影響。
《住房綠皮書》建議，海外投融資需謹(jǐn)慎防范風(fēng)險(xiǎn)。房企在出海之前就應(yīng)做足充分準(zhǔn)備，在進(jìn)行投融資項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)測(cè)，要看其是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資國(guó)政策環(huán)境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對(duì)國(guó)外文化體制、法律規(guī)定、市場(chǎng)環(huán)境等方面做足功課以防“水土不服”。在進(jìn)入海外市場(chǎng)的方式中，建議國(guó)內(nèi)房企仍然選取與當(dāng)?shù)刈》科髽I(yè)合作或收購(gòu)項(xiàng)目等穩(wěn)妥策略。最關(guān)鍵的是要能夠在投資、融資鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)上把握國(guó)外市場(chǎng)周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第四章? 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)分析與展望，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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合作性住房金融機(jī)構(gòu)生存空間不足，保障房融資機(jī)構(gòu)支持體系缺失
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，當(dāng)前我國(guó)保障房金融支持機(jī)構(gòu)體系缺失。自2008年國(guó)家重視保障房建設(shè)以來(lái)，保障房建設(shè)資金缺口一直是各界討論的焦點(diǎn)話題，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)中低收入群體住房問(wèn)題的重視以及更大規(guī)模的相關(guān)住房建設(shè)和消費(fèi)勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步凸顯保障房融資缺口問(wèn)題。其癥結(jié)在于缺失保障房金融機(jī)構(gòu)支持體系，特別是保障房商業(yè)融資的政策性增信體系缺失。
《住房綠皮書》提出，擴(kuò)大合作性住房金融機(jī)構(gòu)生存和發(fā)展的空間。首先，從法律法規(guī)以及政策諸層面界定合作性住房金融的性質(zhì)、定位和空間，為真正引進(jìn)并建立規(guī)范性的合作性住房金融機(jī)構(gòu)提供法律法規(guī)和政策支持。其次，鼓勵(lì)現(xiàn)有的合作性住房金融機(jī)構(gòu)——中德儲(chǔ)蓄銀行堅(jiān)守其專營(yíng)定位，逐步退出已經(jīng)進(jìn)入的商業(yè)性和政策性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并探索總結(jié)包括公司治理、組織架構(gòu)、市場(chǎng)定位、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管理等在內(nèi)的合作性住房金融有效運(yùn)行和發(fā)展模式，促成德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行模式在中國(guó)真正落地，并在擬設(shè)的合作性住房金融機(jī)構(gòu)中進(jìn)行復(fù)制和創(chuàng)新。
《住房綠皮書》建議，探索建構(gòu)有效的保障房融資機(jī)構(gòu)支持體系。一是盡快啟動(dòng)對(duì)住房公積金管理中心的改制進(jìn)程，建構(gòu)真正意義上的政策性住房金融支持體系，其二是建立政策性住房金融和商業(yè)性住房金融有效對(duì)接的通道，特別是盡快建立保障房建設(shè)和消費(fèi)融資的增信體系，引導(dǎo)商業(yè)性資金支持保障房建設(shè)和消費(fèi)。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第六章? 中國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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自住者恐慌入市推動(dòng)大城市房?jī)r(jià)飆漲，中小城市出現(xiàn)明顯滯脹
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
2012~2013年，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)由試探性的緩慢上漲，逐步演變?yōu)榭只判缘谋q。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅完全突破了2013年初公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其他大城市也即將或已經(jīng)突破了年初的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，地方版的房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨升級(jí)。與2009年末上一輪房?jī)r(jià)暴漲有較大投機(jī)成分不同，本輪房?jī)r(jià)上漲主要由自住型需求的恐慌性入市所推動(dòng)。本輪價(jià)格暴漲的主要是大城市，這些城市都實(shí)行了住房限購(gòu)政策，投機(jī)性購(gòu)房者被最大限度擠出，首次和改善性需求者成為購(gòu)房的主體。針對(duì)二手房出售的高稅收政策使二手房市場(chǎng)的活躍程度下降，加劇了大城市住房供求矛盾。
2012年12月在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲的有40個(gè)，持平的有4個(gè)，下降的有26個(gè)。70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)平均漲幅為-0.04%。環(huán)比上漲的有54個(gè)，持平的8個(gè)，下降的8個(gè)，環(huán)比平均漲幅為0.33%。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為2%、0%、2.4%和0.9%。到2013年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲的有69個(gè)，下降的只有1個(gè)，同比平均漲幅為8.7%。同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，24個(gè)城市漲幅在8%~10%。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均在20%以上，創(chuàng)自2011年1月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局實(shí)施新的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》以來(lái)的最高漲幅。考慮到因售房合同拆分、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象帶來(lái)的數(shù)據(jù)失真，北京等一線城市多數(shù)樓盤的實(shí)際價(jià)格同比漲幅在50%以上。
在一、二線城市房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)，不少三、四線城市或中小城市雖然房?jī)r(jià)有所上漲，但住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)顯著滯銷現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商在苦苦支撐。2013年9月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市同比平均上漲20.33%，環(huán)比平均上漲1.4%；天津等31個(gè)二線城市同比平均上漲9.27%，環(huán)比平均上漲07%；唐山等35個(gè)三線城市同比平均上漲6.87%，環(huán)比平均上漲0.6%。在浙江、內(nèi)蒙古等地的部分前期住房市場(chǎng)過(guò)熱的城市如鄂爾多斯、溫州等，因經(jīng)濟(jì)下滑，住房供大于求，房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)顯著下跌。從歷史和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)泡沫破滅與經(jīng)濟(jì)衰退有密切聯(lián)系，現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)下跌主要出現(xiàn)在少數(shù)經(jīng)濟(jì)衰退的城市，中國(guó)大多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景看好,因而中國(guó)城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤現(xiàn)象。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第八章? 中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
“羊群行為”導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，一線城市或?qū)⒍叹€見(jiàn)頂
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
綠皮書指出，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的“羊群行為”共同導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期大幅波動(dòng)。2012年初，住房市場(chǎng)被集體看空，具體表現(xiàn)為住房滯銷、土地流拍。僅時(shí)隔一年，一線城市住房和土地又遭遇了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的擠兌式搶購(gòu)。
2012 -2013年，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了從悲觀退地到爭(zhēng)搶“地王”。2012年上半年以前，在嚴(yán)厲調(diào)控沖擊下，購(gòu)房者集中觀望，住房銷售不暢，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠困難，部分房企處于資金鏈斷裂的邊緣，對(duì)市場(chǎng)前景極為悲觀。土地市場(chǎng)遇冷，地塊頻頻流拍。但僅僅過(guò)了一年，到2013年，隨著市場(chǎng)銷售的超預(yù)期好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存快速下降，資金充裕起來(lái)。市場(chǎng)預(yù)期又變得過(guò)于樂(lè)觀，不斷大舉搶地，導(dǎo)致“地王”頻出。2012年上半年以前由于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景過(guò)于悲觀，開(kāi)發(fā)投資下滑，直接導(dǎo)致了2012年下半年到2013年大中城市住房供給的相對(duì)短缺。而2013年開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)搶“地王”，又為未來(lái)住房供求緩和甚至供大于求埋下伏筆。
2012-2013年，購(gòu)房者經(jīng)歷了從集中觀望到恐慌性入市。2012年初，嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策在擠出了投機(jī)性購(gòu)房者的同時(shí)，使自住型購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌寄予厚望，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。因觀望導(dǎo)致的局部房?jī)r(jià)短暫下跌又進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)觀望。商品房嚴(yán)重滯銷，樓市出現(xiàn)了“八套房追逐一個(gè)購(gòu)房者”的局面。2012年下半年，部分自住型購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)失去耐心，住房銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)緩慢上行。這又進(jìn)一步使自住型購(gòu)房者的房?jī)r(jià)下降希望破滅，購(gòu)房者重返市場(chǎng)。2013年，自住型購(gòu)房者又恐慌性集中入市。在購(gòu)房者支付能力與2012年初沒(méi)有出現(xiàn)顯著改善的條件下，市場(chǎng)供求形勢(shì)卻出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由“八套房追逐一個(gè)購(gòu)房者”變成“八個(gè)購(gòu)房者追逐一套房”。
《住房綠皮書》預(yù)計(jì)，大城市短線見(jiàn)頂，中小城市頹勢(shì)延續(xù)。導(dǎo)致一、二線城市房?jī)r(jià)短線見(jiàn)頂?shù)闹苯釉虬ǎ阂皇欠績(jī)r(jià)大幅上漲使住房支付能力下降；二是2013年住房銷售爆發(fā)性增長(zhǎng)，自住型住房需求被大量消耗，在限購(gòu)政策不出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的條件下，需求后期增長(zhǎng)乏力；三是2012年底和2013年開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶“地王”預(yù)示著后期住房供給將顯著增加；四是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市政府將面臨較大的壓力，調(diào)控政策全面升級(jí)，這些調(diào)控政策客觀上起了穩(wěn)定自住型購(gòu)房者預(yù)期的作用，可以暫時(shí)緩解市場(chǎng)恐慌情緒。
以中西部地級(jí)市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢(shì)和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對(duì)空心化。住房市場(chǎng)將延續(xù)2012~2013年滯銷態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現(xiàn)象可能擴(kuò)大。但在幾大城市群內(nèi)的中小城市，由于經(jīng)濟(jì)分工的有利地位，仍可能維持相對(duì)較好的發(fā)展趨勢(shì)。
（（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第八章? 中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
弱化行政管控，深化市場(chǎng)改革
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，行政管控扭曲市場(chǎng)，供求矛盾長(zhǎng)期存在。當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是，一方面行政管控過(guò)多扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，造成開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的非理性預(yù)期，助長(zhǎng)了市場(chǎng)短期波動(dòng)，降低了市場(chǎng)供給效率；另一方面大中城市住房供求矛盾長(zhǎng)期存在，市場(chǎng)無(wú)法解決低收入階層住房困難。
針對(duì)住房需求的直接管控政策如限購(gòu)、限貸、限價(jià)雖然可能在短期內(nèi)控制需求的過(guò)快膨脹，但是長(zhǎng)期看行政管控?zé)o疑會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)扭曲，加劇市場(chǎng)波動(dòng)，不利于居民住房水平的提高：一是限購(gòu)導(dǎo)致剛需集中觀望或集中入市，給房?jī)r(jià)造成沖擊，從而也影響了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期；二是限價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)失真，部分城市對(duì)預(yù)售價(jià)格采取直接管控手段，致使合同拆分、價(jià)外價(jià)現(xiàn)象普遍存在，房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)際上變成了房?jī)r(jià)指數(shù)調(diào)控，價(jià)格指數(shù)失真嚴(yán)重；三是針對(duì)外地戶籍家庭的歧視性限購(gòu)政策與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)相悖；四是限貸政策限制了資金的合理流動(dòng)，可能使資金利用效率下降。
現(xiàn)階段中國(guó)城市高房?jī)r(jià)的根本原因是：中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛與城鎮(zhèn)化加速所形成的住房需求增長(zhǎng)呈弱爆發(fā)性態(tài)勢(shì)，住房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)無(wú)法跟上需求增長(zhǎng)，造成長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面。并且由于土地的稀缺性及環(huán)境保護(hù)的需要，房地產(chǎn)供給約束存在一定的剛性。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)都是今后數(shù)十年的大趨勢(shì)，難以逆轉(zhuǎn)。實(shí)施了嚴(yán)厲的行政性限購(gòu)政策后，大城市房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)強(qiáng)勁上漲，也證明了我國(guó)大城市住房真實(shí)需求十分強(qiáng)勁。
《住房綠皮書》提出，弱化行政管控，深化市場(chǎng)改革。未來(lái)的政策目標(biāo)可以概括為：建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場(chǎng)架構(gòu)。以往的住房市場(chǎng)調(diào)控存在兩大教訓(xùn)：一是過(guò)于排斥市場(chǎng)投資投機(jī)，單純地認(rèn)為投資投機(jī)將推高房?jī)r(jià)激化供求矛盾，而忽視了住房投資投機(jī)溝通當(dāng)前與未來(lái)需求橋梁的作用。二是過(guò)于高估政府管控房?jī)r(jià)能力，而忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制本身作用的發(fā)揮。事實(shí)證明，政府難以有效管控房?jī)r(jià)，未來(lái)平抑房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)供求還需要更多地依賴市場(chǎng)機(jī)制的作用。
《住房綠皮書》建議，理順市場(chǎng)供求機(jī)制，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理；逐步放開(kāi)住房限購(gòu)，適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；放寬住房信貸限制，支持首次置業(yè)和改善性需求；降低二手住房交易稅費(fèi)，減輕購(gòu)房者實(shí)際負(fù)擔(dān)；放松住房開(kāi)發(fā)管制，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，抓緊出臺(tái)住房三包制度；完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，推進(jìn)房產(chǎn)信息公開(kāi)化；明確住房保障范圍，厘清政府與市場(chǎng)界限。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第八章? 中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
租金持續(xù)快速上漲，租房壓力顯著增大
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，住房租金持續(xù)快速上漲，租金漲速超過(guò)物價(jià)。2010年以前，租金長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)租金比越來(lái)越大，租房成為一項(xiàng)較經(jīng)濟(jì)的選擇。2010年以來(lái)，住房租金出現(xiàn)持續(xù)較快速度的上漲。2012年6月開(kāi)始，隨著居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)的快速上揚(yáng)，租金漲幅持續(xù)高出CPI的漲幅。2012年12月，租金指數(shù)同比上漲3.3%，同期CPI上漲2.5%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅高出0.8個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2013年，雖然CPI指數(shù)有所上揚(yáng)，但是租金指數(shù)上漲更快，二者的差距進(jìn)一步拉大。至2013年9月，租金指數(shù)同比上漲4.4%，同期CPI上漲3.1%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。至2013年9月，租金指數(shù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)45個(gè)月上漲，其中北京連漲55個(gè)月，廣州連漲51個(gè)月，深圳連漲54個(gè)月，上海連漲39個(gè)月。
從租金絕對(duì)水平看，大城市租金總體要高于中小城市，東部城市總體要高于中西部城市，一線城市總體要高于二、三線城市，南方城市總體要高于北方城市。2013年9月，32個(gè)大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州，二類地段住宅租金集中成交價(jià)分別達(dá)到每平方米65.00元、64.81元、58.00元、58.00元和35.78元。二類地段住宅租金集中成交價(jià)每平方米最低的依次是呼和浩特（14.00元）、濟(jì)南（16.73元）、銀川（17.60元）、長(zhǎng)春（19.00元）、沈陽(yáng)（19.00元）。
《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，租房負(fù)擔(dān)顯著增大，租金占家庭可支配收入的比重達(dá)到較高水平。從以租金收入比度量的租房負(fù)擔(dān)看，租房負(fù)擔(dān)總體較大。一線城市租房負(fù)擔(dān)指數(shù)（租金收入比）大都很高，總體租房負(fù)擔(dān)最大；西北、東北城市租房負(fù)擔(dān)指數(shù)較低，租房負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。如果以三口之家租住80平方米住房為參照標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，32個(gè)大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出為0.34元。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。租金支出占收入比例最低的呼和浩特、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、合肥，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分別為0.15元、0.16元、0.23元、0.24元、0.25元。租金支出都在可支配收入的1/4以及以下。
《住房綠皮書》認(rèn)為，租房負(fù)擔(dān)增大，是收入增長(zhǎng)和住房供給緊缺的共同結(jié)果。因而租房負(fù)擔(dān)重的城市，一般都具有兩個(gè)特征，即收入水平較高，同時(shí)人均住房面積較低。當(dāng)然租房負(fù)擔(dān)輕的城市并不意味著生活水平較高，這大多是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、食品等剛性支出占收入比重較高的結(jié)果。少部分可能是住房供給量高、當(dāng)?shù)厝司》棵娣e較大的結(jié)果。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第九章? 中國(guó)住房租賃市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
增加一、二線城市住房用地供應(yīng)，減少三、四線城市住房用地供應(yīng)
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發(fā)現(xiàn)，不同城市的土地市場(chǎng)分化加劇，一線城市和核心二線城市持續(xù)火熱，量?jī)r(jià)顯著齊升，部分二線和三、四線城市不溫不火甚至冷清。2012年第4季度以來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均，土地的上漲和下跌在不同的城市同時(shí)存在。一線城市和核心二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，量?jī)r(jià)顯著齊升，單價(jià)“地王”和總價(jià)“地王”接連出現(xiàn)，創(chuàng)歷史新高，且很多地塊出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，與2013年初房?jī)r(jià)控制目標(biāo)背道而馳，也使一、二線城市開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，從全國(guó)土地購(gòu)置面積情況看，2013年前8個(gè)月同比下降了9.1%，雖然較上年同期(-16.2%)跌幅有所收窄，但土地市場(chǎng)總體上依然是供應(yīng)不足的。與一線城市和核心二線城市土地市場(chǎng)的火爆相比，三、四線城市土地市場(chǎng)則相對(duì)冷清一些。一線城市“地王”與三、四線城市所謂“空城”并存，“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過(guò)量”的土地市場(chǎng)分化異常特征更加顯著。
《住房綠皮書》預(yù)計(jì)，區(qū)域分化仍將持續(xù)，一線城市和核心二線城市土地現(xiàn)相對(duì)短缺，價(jià)格或持續(xù)上漲；多數(shù)二、三線城市成交量或持續(xù)放大，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；部分三、四線城市成交量萎縮，價(jià)格下降。
《住房綠皮書》建議，適當(dāng)增加一線城市和熱點(diǎn)二線城市土地供應(yīng)，尤其是商品住房用地供應(yīng)，同時(shí)減少三、四線城市土地供應(yīng)，并重點(diǎn)制定好相應(yīng)城市的土地調(diào)控目標(biāo)，防止區(qū)域分化加劇。基于一線城市和熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)和可能繼續(xù)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊升的過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，需要適當(dāng)增加土地供應(yīng)并制定好土地調(diào)控目標(biāo)，落實(shí)調(diào)控責(zé)任并加強(qiáng)行政問(wèn)責(zé)。同樣，由于三、四線城市和部分二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量的跡象，要相應(yīng)減少這類城市的土地供應(yīng)，以避免出現(xiàn)所謂“鬼城”、“空城”。“鬼城”、“空城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒(méi)有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接，土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，優(yōu)化土地利用空間布局，充分考慮城市群與大中小城市銜接，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配，防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十章? 中國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
有效擴(kuò)大住房直接融資比重，借助證券化防控住房金融風(fēng)險(xiǎn)
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析發(fā)現(xiàn)，2012-2013年房企融資主要依賴間接融資、主要是金融機(jī)構(gòu)貸款這種狀況，一方面形成融資市場(chǎng)的集中度風(fēng)險(xiǎn)，另一方面導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，《住房綠皮書》建議，有效擴(kuò)大住房直接融資市場(chǎng)比重，借助證券化技術(shù)有效防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》中的內(nèi)容之一是顯著提高直接融資的比例，這給住房金融市場(chǎng)領(lǐng)域的改善無(wú)疑提供了良好機(jī)會(huì)。在以往，針對(duì)住房股票市場(chǎng)的放行往往伴隨著地價(jià)和房?jī)r(jià)的飛漲，因此在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策選項(xiàng)中，提高房地產(chǎn)專業(yè)上市門檻甚至?xí)和７康禺a(chǎn)企業(yè)的上市，往往成為必選項(xiàng)。實(shí)際上，放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資的限制與房?jī)r(jià)和地價(jià)的飛漲之間的關(guān)系只是表象，背后的癥結(jié)在于住房制度設(shè)計(jì)缺陷和土地財(cái)政。由此而論，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)規(guī)模和比重的提升，從根本上而言，一是要依賴于住房制度的重新設(shè)計(jì)，二是要地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，在住房制度重構(gòu)和去土地財(cái)政的過(guò)程中，政策層面應(yīng)及時(shí)調(diào)整順勢(shì)而為，將房地產(chǎn)市場(chǎng)資本市場(chǎng)融資納入房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的建構(gòu)之中。
近年來(lái)，中國(guó)逐漸擺脫對(duì)資產(chǎn)證券化的恐懼癥，將其視為金融資產(chǎn)優(yōu)化和金融體系優(yōu)化的重要工具，特別是今年以來(lái)，在高層“盤活存量，用好增量”的政策導(dǎo)向下，資產(chǎn)證券化成為國(guó)務(wù)院會(huì)議的重要議題。由此預(yù)計(jì)資產(chǎn)證券化將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)有一個(gè)較快的發(fā)展期，但囿于額度限制和基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)定約束，資產(chǎn)證券化還很難成為房地產(chǎn)金融資產(chǎn)優(yōu)化的有效工具，為此建議，其一適度擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模，特別是給予房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的試點(diǎn)規(guī)模；其二是放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級(jí)以上的資產(chǎn)均可作為房地產(chǎn)貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十一章? 中國(guó)住房金融市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
住房監(jiān)管應(yīng)長(zhǎng)期穩(wěn)定和全面覆蓋，不能“熱脹冷縮”與“重買輕租”
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》根據(jù)2013年最新數(shù)據(jù)計(jì)算得到中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)，發(fā)現(xiàn)2013年住房監(jiān)管排名前十名的城市依次為：北京、天津、成都、上海、廣州、南京、重慶、南昌、武漢和杭州，住房市場(chǎng)監(jiān)管強(qiáng)度與城市所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市的行政級(jí)別有較強(qiáng)的一致性。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)或當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)的城市，其住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)一般較高，行政級(jí)別較高的城市，其住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)也一般較高。
《住房綠皮書》認(rèn)為，住房監(jiān)管應(yīng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，不能“熱脹冷縮”。目前中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管政策與標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)浮動(dòng)很大，地方政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和住房市場(chǎng)形勢(shì)，以種種名義對(duì)住房監(jiān)管執(zhí)行加以調(diào)整。因此，住房監(jiān)管應(yīng)堅(jiān)持長(zhǎng)期、穩(wěn)定，不因市場(chǎng)漲落而波動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有法律與監(jiān)管制度，不得隨意調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)細(xì)化住房市場(chǎng)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，確立監(jiān)管責(zé)任人，要求一旦發(fā)生“微調(diào)”現(xiàn)象能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)查處，形成威懾力。
《住房綠皮書》提出，住房監(jiān)管應(yīng)一視同仁，不能“抓大放小”。由于大城市住房市場(chǎng)處于媒體風(fēng)口浪尖，城市政府出于謹(jǐn)慎考慮對(duì)住房市場(chǎng)監(jiān)管較為重視。但中小城市住房市場(chǎng)普遍存在漏洞。尤其是住房土地監(jiān)管、信貸監(jiān)管等方面，二、三線城市長(zhǎng)期游離于媒體監(jiān)管的視野范圍之外。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，二三線城市的地位不斷加強(qiáng)。低房?jī)r(jià)不代表低風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管體系不能“抓大放小”，而應(yīng)“一視同仁”。目前大城市房?jī)r(jià)較高，限購(gòu)、限貸執(zhí)行力度較強(qiáng)，住房投機(jī)受到一定程度壓制，因此房地產(chǎn)信托和民間資本已經(jīng)大量涌入二三線城市，一旦在住房信貸等方面出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，將會(huì)對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化帶來(lái)巨大損害，甚至影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。
《住房綠皮書》建議，住房監(jiān)管應(yīng)全面覆蓋，不能“重買輕租”。目前中國(guó)租賃市場(chǎng)監(jiān)管漏洞頻出，無(wú)論監(jiān)管法律體系，還是執(zhí)法力度，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商品房銷售市場(chǎng)。在目前住房租賃市場(chǎng)較為混亂的時(shí)期，應(yīng)更加重視住房租賃監(jiān)管體系的建立和完善，實(shí)現(xiàn)中國(guó)住房租、購(gòu)市場(chǎng)均衡發(fā)展。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十二章? 中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
完善住房公積金制度，將農(nóng)民工納入公積金覆蓋范圍
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，住房公積金制度保障范圍不足且使用上存在漏洞。住房公積金制度是一項(xiàng)住房保障制度，其貸款利率比商業(yè)貸款利率低，有助于減輕城市居民購(gòu)買住房的貸款壓力，但獲取住房公積金貸款的條件很多。因此，繳納基數(shù)高、工作好的人員，在住房公積金的使用上占有明顯的優(yōu)勢(shì)，農(nóng)村居民不能繳納住房公積金也就是說(shuō)其不具有申請(qǐng)公積金貸款的資格。而且，許多地市規(guī)定，除裝修、買房或退休等特殊情況外，繳納人不能取出住房公積金，若繳納的住房公積金的年利率為1.21%，遠(yuǎn)低于同期存款利率，這意味著絕大多數(shù)住房公積金多年將存在低息賬戶里。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金中心通過(guò)公積金存款或其他方式獲得的收益，并不歸繳存人所有，將被各地政府財(cái)政拿走。地方政府動(dòng)用公積金的盈余來(lái)建設(shè)保障性住房本身是無(wú)可厚非的，但地方政府在對(duì)公積金的使用上有過(guò)度使用的嫌疑，個(gè)別城市存在公積金的過(guò)度挪用現(xiàn)象。
《住房綠皮書》認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，已有大量的農(nóng)民工涌入城市，他們大都沒(méi)有能力購(gòu)住房，所租的房屋往往也是城市中條件較差甚至是最差的，居住環(huán)境相當(dāng)惡劣。但是，在城市建設(shè)中農(nóng)民工發(fā)揮了重大作用，故應(yīng)該把農(nóng)民工納入到住房公積金的覆蓋范圍之內(nèi)，給他們提供穩(wěn)定的資金，保障他們能夠租房的基本能力。此外，應(yīng)當(dāng)建立房?jī)r(jià)與住房公積金的互動(dòng)機(jī)制，二者之間同向波動(dòng)，當(dāng)價(jià)格提高時(shí)，可適當(dāng)?shù)靥岣吖e金繳費(fèi)率,使住房公積金發(fā)揮真正的作用；住房公積金的增值及收益可以用來(lái)建設(shè)職工住房或?qū)β毠べJ款貼息等，讓公積金的收益用在適當(dāng)處，發(fā)揮其真正效用。另外，還要完善法律法規(guī)、加大執(zhí)法力度、加強(qiáng)監(jiān)督管理，讓其有法可依。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十三章? 中國(guó)住房社會(huì)保障，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
重構(gòu)“安居、康居、樂(lè)居”住房供應(yīng)體系，盡快推出住房長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》分析認(rèn)為，2012-2013年度，限購(gòu)政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，政策調(diào)控進(jìn)入平穩(wěn)轉(zhuǎn)型期。總體來(lái)看，2010年以來(lái)堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”的調(diào)控原則，是針對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的有效選擇。我國(guó)住房宏觀調(diào)控政策體現(xiàn)了很好的穩(wěn)定和延續(xù)性，政策沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，政策變化對(duì)住房市場(chǎng)的影響最小化，市場(chǎng)預(yù)期管理相對(duì)改善。同時(shí)，住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控從“政府調(diào)控為主”向“市場(chǎng)調(diào)控為主、政府調(diào)控輔助”轉(zhuǎn)變，更加符合住房市場(chǎng)的基本規(guī)律。
《住房綠皮書》指出，調(diào)控問(wèn)責(zé)制度依然沒(méi)有兌現(xiàn)，住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制仍然是“只聞其聲不見(jiàn)其人”。2010年以來(lái)，歷次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的住房調(diào)控政策里都要求對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)要約談和問(wèn)責(zé)。2013年9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市除了溫州房?jī)r(jià)下降之外，其余城市房?jī)r(jià)全部上漲，而且四個(gè)一線城市同比漲幅均超兩成。如果以真實(shí)房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，2013年多數(shù)一、二線城市調(diào)控目標(biāo)基本不會(huì)完成。但是，2010年至今還沒(méi)有一個(gè)城市被問(wèn)責(zé)，問(wèn)責(zé)制的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)，也就失去了其作為城市住房調(diào)控手段之一應(yīng)有的作用。另一方面，2013年以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始逐步向市場(chǎng)機(jī)制過(guò)渡，其中，非常重要的一環(huán)是住房調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度則是我國(guó)住房調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要方面。這三項(xiàng)政策很早就被提出，但是一直都處于研究狀態(tài)，遲遲未能落地。
《住房綠皮書》提出，重構(gòu)“安居、康居、樂(lè)居”的住房供應(yīng)體系，盡快推出住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。
通過(guò)完善住房市場(chǎng)和加大政府保障力度，早日構(gòu)建以政府提供基本保障、市場(chǎng)滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。一是以政府投入為主，鼓勵(lì)市場(chǎng)和個(gè)人積極參與，切實(shí)加大資金、土地等的投入力度，努力增加保障房的供給，滿足低收入居民的基本住房需要，實(shí)現(xiàn)低收入群體的“安居”。二是以市場(chǎng)提供為主，政府提供相應(yīng)財(cái)稅、金融、土地等優(yōu)惠政策，加快普通商品房的建設(shè)和供給，滿足廣大中等收入人群的住房需求，實(shí)現(xiàn)這些人的“康居”。三是以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)，合理發(fā)展高端住宅，滿足高收入人群對(duì)住宅的高品質(zhì)需求，并通過(guò)相應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制合理引導(dǎo)和規(guī)范。
盡快推出住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。一是加快房產(chǎn)稅改革步伐。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)省市，將房?jī)r(jià)上漲較快、人口較多的城市盡早納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。二是加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。要盡快公布個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的計(jì)劃目標(biāo)和時(shí)間表。及時(shí)向社會(huì)公布個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)度。要將個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)作為地方政府考核的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。三是建立住房市場(chǎng)行政調(diào)控的約束機(jī)制。在房?jī)r(jià)、地價(jià)等出現(xiàn)劇烈波動(dòng)、市場(chǎng)極不穩(wěn)定的情況下，政府可以采取相應(yīng)措施進(jìn)行緊急應(yīng)對(duì)，除此情況下，政府不應(yīng)出手干預(yù)，應(yīng)保持住房市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十四章? 中國(guó)住房宏觀調(diào)控，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
城市外來(lái)人口實(shí)際比重或超三成，多數(shù)住房情況不容樂(lè)觀
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》認(rèn)為，城市外來(lái)人口占城市人口比重實(shí)際上可能超過(guò)三成，農(nóng)民工是城市外來(lái)人口的主體，東部沿海地區(qū)城市是外來(lái)人口的主要流入地。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程，人口流動(dòng)和遷移已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型中的重要現(xiàn)象，其中鄉(xiāng)城流動(dòng)是人口流動(dòng)的主流。2012年底全國(guó)城鎮(zhèn)人口為7.12億，全國(guó)流動(dòng)人口為2.36億，其中農(nóng)民工1.63億，流動(dòng)人口的主要流入地是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)城市。如果考慮到流動(dòng)人口的主要去向是城市地區(qū)以及居住未滿半年的流動(dòng)人口未納入流動(dòng)人口普查口徑等事實(shí)情況，那么全國(guó)城市人口中外來(lái)人口比例將超過(guò)三成，很多城市外來(lái)人口甚至超過(guò)本地戶籍人口。
《住房綠皮書》指出，多數(shù)城市外來(lái)人口住房的基本情況不容樂(lè)觀。外來(lái)人口進(jìn)入城市，面臨的首要問(wèn)題就是居住問(wèn)題。相比城市原居民，以農(nóng)民工和大中專畢業(yè)生為主體的城市外來(lái)人口面臨著更大的住房壓力。住房的獲取關(guān)系著他們能否在新的城市正常的工作和生活，是他們?nèi)谌氤鞘猩鐣?huì)的立足點(diǎn)。城市外來(lái)人口由于戶籍、就業(yè)、收入水平、教育程度以及家庭結(jié)構(gòu)和流動(dòng)方式等多方面的原因，住房獲取上存在較大困難。城市外來(lái)人口居住的主要特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面。
一是城市外來(lái)人口居住面積小。由于城市外來(lái)人口流動(dòng)性較強(qiáng)，獲得固定居所較難等原因，對(duì)城市外來(lái)人口的住房狀況一直沒(méi)有能夠進(jìn)行統(tǒng)一普查。一些政府部門和研究機(jī)構(gòu)對(duì)外來(lái)人口的居住狀況調(diào)查顯示，城市農(nóng)民工人均居住面積一般在3~10平方米，不同城市和不同的調(diào)查范圍之間存在較大差異。而根據(jù)五普和六普的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年城市家庭人均住房面積為21.81平方米，2010年的人均面積已經(jīng)達(dá)到29.15平方米。
二是城市外來(lái)人口除了人均居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市家庭外，居住設(shè)施和衛(wèi)生水平也與城市居民有較大差距。調(diào)查顯示有較大比例農(nóng)民工居住在工棚、地下室或者經(jīng)營(yíng)性住房中，還有不少住在簡(jiǎn)易搭建的住房中。與簡(jiǎn)陋的居住條件相伴的是自來(lái)水、廚房、衛(wèi)生間、洗浴設(shè)施等基本生活設(shè)施的較為匱乏，至于暖氣和空調(diào)、電力供應(yīng)、燃?xì)狻⒂芯€電視、網(wǎng)絡(luò)等生活設(shè)施配備的比重則更低。居住擁擠、設(shè)施簡(jiǎn)陋和衛(wèi)生條件差是外來(lái)人口對(duì)居住條件不滿意的重要原因。此外，住宅周邊的公共設(shè)施供給不足和環(huán)境較差也是外來(lái)人口住房中的一個(gè)重要問(wèn)題。
三是城市外來(lái)人口多住在在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市郊區(qū)和城中村，多依托社會(huì)網(wǎng)絡(luò)形成聚集。多數(shù)調(diào)查均表明，超過(guò)六成以上的外來(lái)人口落腳在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城市郊區(qū)，其主要原因是在該地區(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房，并且由于土地和建筑規(guī)劃管理的原因，存在住宅改建、分割和私自搭建等原因能夠提供相對(duì)廉價(jià)的住宅。由于社會(huì)排斥的作用，外來(lái)人口主要以地緣和親緣關(guān)系為依托進(jìn)入城市，因此在居住上也會(huì)形成基于地緣和親緣的聚集區(qū)。
四是房源形式多樣，以個(gè)人租住和單位提供住宿較為常見(jiàn)，住房流動(dòng)性強(qiáng)，缺乏足夠的保障。城市外來(lái)人口居住房源形式多樣，主要的形式有單位提供住房、個(gè)人租賃住房、寄宿在親友家中、住在工棚和經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所、自建和購(gòu)買住房等。由于住房供求關(guān)系不平衡、城中村改造以及住房租金不斷上升等原因，依靠市場(chǎng)租房居住的外來(lái)人口居住權(quán)利得不到有效保障，經(jīng)常面臨房東違約、提價(jià)，甚至被掃地出門的情況，頻繁搬家乃至居無(wú)定所成為外來(lái)人口居住的一大難題。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十五章? 城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社聯(lián)合發(fā)布住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》
建立外來(lái)人口社會(huì)融入長(zhǎng)效機(jī)制，增強(qiáng)外來(lái)人口住房支付能力
2013年12月18日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會(huì)暨城鄉(xiāng)一體化趨勢(shì)下的中國(guó)住房發(fā)展研討會(huì)”在京舉行。會(huì)議正式對(duì)外發(fā)布由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》。
《住房綠皮書》指出，由于住房問(wèn)題的長(zhǎng)期性和復(fù)雜性，及其在人口城市化中的基礎(chǔ)地位，解決城市外來(lái)人口住房問(wèn)題必須立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)融合。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的社會(huì)融合，必須堅(jiān)持基準(zhǔn)公平、階梯融合、多維參與的基本原則。一是公共服務(wù)均等化。影響外來(lái)人口融入城市的一個(gè)重要原因是城鄉(xiāng)之間以及不同城市之間公共服務(wù)的差距很大，因此引導(dǎo)人口合理流動(dòng)，平抑房?jī)r(jià)，增加供給就需要在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面推行均等化，保障城鄉(xiāng)人口享受同等的基本公共服務(wù)。二是支持外來(lái)人口廣泛參與社會(huì)性活動(dòng)。社會(huì)融合不僅僅是經(jīng)濟(jì)維度的融合，也不是僅僅依靠保障居住就能夠?qū)崿F(xiàn)，需要外來(lái)人口對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)生活的了解和被接納。因此需要減少社會(huì)排斥、緩和對(duì)立情緒，通過(guò)建立有效的社會(huì)支持政策，創(chuàng)造外來(lái)人口廣泛參與本地活動(dòng)，與本地居民交流溝通的機(jī)會(huì)。三是階梯性融入。為了保證社會(huì)融合的長(zhǎng)期性和有效性，實(shí)現(xiàn)城市外來(lái)人口切實(shí)的社會(huì)融入，在推進(jìn)社會(huì)融合過(guò)程中可以采取階梯性融入方式。有條件的地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域城鄉(xiāng)一體化，先以市為單位解決全轄區(qū)人口的社會(huì)福利均等化和人口流動(dòng)無(wú)障礙，再推廣到省區(qū)。對(duì)于非轄區(qū)戶籍人口，只要有穩(wěn)定收入來(lái)源和稅收記錄，可以按照居住年限與本地居民享受一致待遇。
《住房綠皮書》提出，城市外來(lái)人口多數(shù)收入較低、住房需求支付能力不足、與住房相關(guān)的金融制度和手段的缺失，需要運(yùn)用多種手段增強(qiáng)城市外來(lái)人口的住房支付能力。一是提高住房補(bǔ)貼水平，降低城市外來(lái)人口工資中用于住房開(kāi)支的比例。包括為用工單位的職工住宅建設(shè)提供財(cái)政支持和稅收減免，為外來(lái)人口租房提供貨幣化補(bǔ)貼等。二是住房公積金制度向外來(lái)人口敞開(kāi)，允許有固定收入的外來(lái)人口參加城市住房公積金，對(duì)企業(yè)協(xié)助外來(lái)人口繳納的公積金款實(shí)行稅收抵扣。三是政府設(shè)立政策型金融機(jī)構(gòu)，專門服務(wù)于城市外來(lái)人口的住房融資需求。包括允許城市外來(lái)人口利用其農(nóng)業(yè)用地和其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料融資和為改善居住條件的融資等。四是整合土地資源進(jìn)行城市公租房的建設(shè)，在外來(lái)人口流入較大地區(qū)應(yīng)該在土地利用指標(biāo)之外，允許其增加保障性住房用地指標(biāo)。利用政府供地和住宅產(chǎn)業(yè)化手段降低保障性住房?jī)r(jià)格，同時(shí)降低對(duì)外來(lái)人口入住公租房的要求。
（參見(jiàn)住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013～2014）》第十五章? 城市化進(jìn)程中的外來(lái)人口住房問(wèn)題，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013年12月）
《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2013-2014）》對(duì)各級(jí)政府尤其是城市政府部門、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價(jià)值。
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